Топ-5 районов Дубая с самой высокой доходностью от аренды в 2025 году

Актуальный гид для инвесторов от Percent&Co

Дубай давно стал магнитом для инвесторов – это знают все. Но не каждый знает, где именно прячется тот самый ROI, который не проедает инфляция и не исчезает в обслуживании.

Мы в Percent&Co изучили свежие данные за 2024 и первое полугодие 2025, чтобы выделить 5 районов, где аренда работает на инвестора – стабильно, уверенно, с понятной перспективой роста.

Из чего складывается высокая арендная доходность в Дубае

Арендная доходность (или ROI – return on investment) зависит от ряда факторов:

• цена покупки;
• средняя ставка аренды в районе;
• уровень загрузки (occupancy rate) – особенно важен для краткосрочной аренды;
• сервисные сборы (service charges) – чем ниже, тем выше чистый доход;
• потенциал роста стоимости – особенно в развивающихся районах.

При расчёте ROI важно учитывать не только цену покупки, но и дополнительные издержки: оформление, обслуживание, агентские комиссии, налоги при перепродаже. Мы в Percent&Co делаем полный анализ окупаемости, чтобы предложить вам только те объекты, которые действительно работают на вас.

1. Jumeirah Village Circle (JVC)

JVC уже несколько лет подряд входит в лидеры по доходности от аренды в Дубае. В первой половине 2025 года студии в JVC обеспечивают ROI до 9,43%, а однушки – около 8,2%. Район выбирают экспаты, молодые пары и арендаторы, ищущие разумный баланс цены и локации.

• ROI: до 9,4% (по студиям и 1BR)
• Сегмент: бюджетный / массовый
• Тип аренды: долгосрочная + краткосрочная

Причины высокой доходности:

• доступные цены на вход;
• стабильный спрос на аренду;
• развитая инфраструктура;
• много новых комплексов с хорошим соотношением цена/качество.

Из минусов, которые стоит учитывать при подборе проекта:

• некоторые части района всё ещё застраиваются;
• ограниченная доступность метро.

В JVC большой выбор как готовых, так и off-plan проектов, среди которых можно выделить Maison Elysee 3, Binghatti Circle, Luma Park Views.

2. Dubai Marina

Dubai Marina по-прежнему остается одной из самых популярных локаций у туристов и арендаторов, особенно в сегментах upper mid и luxury. За счёт высокого трафика краткосрочной аренды доходность здесь может доходить до 10%, особенно в случае посуточной сдачи. Долгосрочная аренда стабильно даёт 6,5–7,5% годовых.

• ROI: 6,5–8%
• Сегмент: upper mid / luxury
• Тип аренды: краткосрочная

Плюсы:

• высокий спрос и заполняемость;
• Высокие ставки на краткосрочную аренду;
• прямой доступ к метро, пляжу и набережной;
• разнообразие предложений: от студий до пентхаусов.

Минусы:

• высокие сервисные сборы;
• высокая цена входа.

Свободной земли в Dubai Marina с каждым годом всё меньше, поэтому апартаменты в новых off-plan проектах здесь быстро раскупают. Если вы рассматриваете инвестицию в недвижимость в этом районе - не откладывайте. Обратитесь в Percent&Co, и мы подскажем, в каких проектах ещё остались доступные лоты с высоким потенциалом доходности.

3. Downtown Dubai

Downtown – визитная карточка Дубая. Здесь доходность ниже, чем в JVC или Marina, но сохраняется за счёт высокой арендной ставки и ликвидности. ROI по студиям в новых башнях может достигать 6,2%, особенно при краткосрочной сдаче.

• ROI: 5,2–6,2%
• Сегмент: upper mid / luxury
• Тип аренды: краткосрочная

Плюсы:

• престижность;
• высокий трафик туристов и бизнес-посетителей;
• близость к знаменитым локациям (Burj Khalifa, Dubai Mall);
• стабильный рост капитала.

Минусы:

• высокий входной порог;
• значительные сервисные сборы.

4. Business Bay

Business Bay — не просто продолжение Downtown, а самостоятельный район, где живут, работают и отдыхают. ROI по студиям и 1BR здесь варьируется от 6,2% до 7,4%, особенно в новых проектах с меблировкой и отделкой.

• ROI: 6–7,5%
• Сегмент: business / upper mid
• Тип аренды: краткосрочная + долгосрочная

Плюсы:

• близость к Downtown;
• востребованность у арендаторов с высоким доходом;
• подходит как для долгосрочной, так и краткосрочной аренды;
• развитая инфраструктура.

Минусы:

• высокая конкуренция;
• загруженность трафика;
• эксплуатационные расходы выше средних.

Из новых проектов в Business Bay стоит обратить внимание на DWTN Residences от DEYAAR, Al Habtoor Tower, Bayz 102.

4. Dubai Hills Estate

Dubai Hills Estate – один из самых привлекательных районов для семейного проживания. Несмотря на то, что входной порог выше, чем в JVC или Arjan, доходность держится на уровне 6–7%, а ценовой рост – один из самых быстрых в городе.

• ROI: 6–7%
• Сегмент: luxury villas
• Тип аренды: долгосрочная

Плюсы района:

• мастер-план от госзастройщика Emaar;
• Dubai Hills Mall, школы, госпиталь King’s College;
• championship golf-клуб и парки;
• высокий спрос на аренду среди семей и профессионалов.

Минусы:

• мало предложений под краткосрок;
• рост конкуренции между арендодателями.

Emar продолжает запускать новые интересные проекты в Dubai Hills Estate, например Rosehill, Vida Residences Hillside.

Заключение: Где искать свою «золотую» квартиру?

Выбирая лучшие районы для инвестиций в Дубае, не ориентируйтесь только на процент доходности. Важно понимать:

• кто ваш арендатор (турист, семья, профессионал);
• по какой стратегии вы планируете сдавать;
• на какой срок вы готовы инвестировать.

И главное – не ходите в одиночку. Мы в Percent&Co знаем, где найти квартиры с доходностью выше 8%, как просчитать окупаемость и какие районы «выстрелят» через 2-3 года.

Готовы инвестировать с умом?

Мы подберем для вас высокодоходный объект в этих районах.

Свяжитесь с Percent&Co, чтобы получить подборку объектов и персональный расчёт ROI под ваш бюджет.